大城市边缘区非正式土地市场模式浅析
Study on Informal Land Market in Urban Fringe of Large Cities
姚争
上海市规划编审中心 助理工程师， 硕士
摘要: 根据我国大城市边缘区土地开发利用多元的主要特征，针对边缘区内土地非常规整合开发的事实，梳理和总结了4种非正式土地市场模式，包括：以村集体为主体的开发出租；以土地开发公司、村集体及第三方企业为主体的联合开发；集体建设用地流转试点；征地留用地制度试点。从开发方式和开发流程、开发主体、土地类型、土地权属、管理制度、利益关系等层面，结合现有政策框架，分析各模式中相关主体的组织关系、投资收益分配和存在问题，并从土地来源、开发主体、土地获取途径、基础设施配套情况、土地开发形式、土地最终归属、空间配置效率等方面分析其差异性。
Abstract: Based on the main features of the diverse land use and the fact of irregular land development in urban fringe of the large cities in China, the paper proposes four typical patterns of informal land markets, which are rental pattern dominated by rural collectives, united development pattern by collectives-owned companies and land enterprises, transfer pattern of collective construction land and pattern of remaining land in acquisition. This paper, in the framework of current policy, analyzes the relationship of organization, the allocation of investment income and existed problem of related entities of each pattern based on development methods, development processes, developing entities, land ownership, management system and interest relations, etc. It also analyzes their differences from the aspects of land sources, developing entities, land access, infrastructure, land development mode, ultimate land ownership and space allocation efficiency.
关键词：大城市边缘区、非正式土地市场、资源配置模式
Keyword: Urban fringe of large cities, Informal land market, Resource Allocation patterns
中图分类号：TU981
文献标识码: A,B
[1] 顾朝林等. 中国大城市边缘区研究[M]. 北京： 科学出版社，1995.
GU Chaolin，et al. Study on Urban Fringe of Large Cities[M]. Beijing： Science Press，1995.
[2]黄祖辉， 汪晖. 城市发展中的土地制度研究[M]. 北京： 中国社会科学出版社，2002.
HUANG Zuhui，WANG Hui . Land System Research in Urban Development[M]. Beijing：China Social Sciences Press，2002.
[3] 陈佑启. 城乡交错带土地利用模式探讨[J]. 中国土地科学，1997，11（4）： 32-36.
CHEN Youqi. Study on Models of Land Use in Urban Fringe[J]. China Land Science，1997，11（4）： 32-36.
[4] 丁成日. 土地政策改革时期的城市空间发展： 北京的实证分析[J]. 城市发展研究， 2006， 13， （2） ：42-52.
DING Chengri. Urban Spatial Development in the Land Policy Reform Era : Evidence from Beijing[J]. Urban Studies，2006，13， （2）： 42-52.
[5] 土地利用管理司调研组. 城乡结合部土地市场管理调研报告[J]. 中国土地科学，2001（1）：35-39.
Research Group of Land Use Management Department. Report of Land Market Management in Urban Fringe[J]. China Land Science， 2001 （1） ：35-39.
[6] 吴智刚， 周素红. 快速城市化地区城市土地开发模式比较分析[J]. 中国土地科学， 2006， 20（1） ：28-33.
WU Zhigang，ZHOU Suhong. Study on Models of Land Development in Rapid Urbanization Areas[J]. China Land Science，2006，20（1）：28-33.
[7] 叶剑平， 丰雷， 蒋妍， 等. 2008年中国农村土地使用权调查研究——17省份调查结果及政策建议[J]. 管理世界，2010（1）： 64-73.
YE Jianping，FENG Lei，JIANG Yan，et al. Research of Rural Land Use Rights of China in 2008： Report and Policy Recommendations of 17 Province[J]. Management World，2010（1）：64-73.
[8] 吴良铺． 吴良镛城市研究论文集（1986—1995）[M]． 北京： 中国建筑工业出版社，1996： 40．
WU Liangyong. Urban Research Symposium of WU Liangyong（1986—1995）[M]．Beijing：China Architecture & Building Press，1996： 40．
[9] 藤田昌久， 保罗•克鲁格曼， 安东尼•J•维纳伯尔斯. 空间经济学： 城市、 区域与国际贸易[M]. 北京： 中国人民大学出版社，2005.9.
Masahisa Fujita，Paul Krugman，Anthony J.Venables. The Spatial Economy： Cities Regions，and International Trade[M]. Beijing：China Renmin University Press，2005.9.
[10] 陈施显. 南海区农村集体建设土地流转实证研究[D]. 广州： 华南理工大学硕士学位论文，2010.
CHEN Shixian. Empirical Study on Rural Collective Land Conversion in Nanhai[D]. Guangzhou: The Dissertation for Master Degree of South China University of Technology，2010.
[11] 徐保根， 韩璐. 我国西部贫困山区农村宅基地流转问题探讨——以甘肃省两当县为例[J]. 上海国土资源，2013，34（1）： 60-64.
XU Baogen，HAN Lu. Problems Associated with the Transfer of Rural Residential Land in the Poverty-stricken Mountain Areas of the West of China： A Case Study from Liangdang County, Gansu Province[J]. Shanghai Land & Resources，2013，34（1）： 60-64.
[12] 庄幼绯， 费思敏， 尹厚俊， 等. 上海土地出让市场现状分析及对策研究[J]. 上海国土资源，2012，33（4）： 12-16.
ZHUANG Youfei，FEI Simin，YIN Houjun. The Present Situation and Possible Alternatives for the Land Transfer Market in Shanghai[J]. Shanghai Land & Resources，2012，33（4）： 12-16.
[13] 方斌， 陈健， 蒋伯良. 农村土地股份合作制发展模式及路径分析[J]. 上海国土资源，2012，33（4） ：7-11.
FANG Bin，CHEN Jian，JIANG Boliang. Analysis of Development Patterns and Implement Routes for Rural Land Joint-Stock Cooperative System in China[J]. Shanghai Land & Resources， 2012， 33 （4） ：7-11.
